Dolda fel efter besiktning

Dolda fel efter besiktning – vad händer om något upptäcks senare?


Skydd, ansvar och åtgärder när felen dyker upp efter godkänd entreprenad

Det händer ibland: en entreprenad är godkänd, besiktningen är genomförd – men några månader senare dyker det upp ett problem. En fuktskada, ett avloppsläckage, en ventil som aldrig fungerat korrekt.

Det är det som kallas ”dolt fel” – och det är inte alltid enkelt att veta vad du har rätt till, eller vem som bär ansvaret.




Vad är ett dolt fel?


Ett dolt fel är ett fel som:

Inte kunde upptäckas vid besiktningen, trots noggrann kontroll
Inte är orsakat av slitage eller användning
Har funnits där sedan entreprenaden utfördes
Påverkar funktion eller säkerhet och kräver åtgärd





Exempel på dolda fel


Felmonterade tätskikt som börjar läcka efter 1 år
Isolering som saknas inuti vägg trots godkänd yta
Felaktiga kopplingar bakom installationsvägg
Luft i värmesystem som inte märktes förrän vintern kom





Vad säger juridiken?


Enligt AB 04 / ABT 06 har entreprenören ansvar för fel som fanns vid godkännandet men som inte kunde upptäckas vid besiktningen. Det innebär:

✅ Felet kan anmälas som dolt fel
✅ Entreprenören kan bli skyldig att avhjälpa felet utan kostnad
✅ Tiden för reklamation är normalt 10 år efter entreprenadens godkännande

Men: du som beställare måste bevisa att felet inte har uppstått efteråt – och att det är ett faktiskt dolt fel.




Vad ska du göra om du misstänker ett dolt fel?


Dokumentera problemet direkt – foto, ljud, film
Kontakta besiktningsmannen om det är samma person som vid slutbesiktning
Reklamera skriftligt till entreprenören – gärna med sakkunnig bedömning
Låt en oberoende tekniker inspektera för att styrka ärendet





Slutsats


Dolda fel är en gråzon mellan teknik och juridik – men det betyder inte att du står utan skydd.
Med rätt dokumentation, tydlig kommunikation och hjälp av en oberoende besiktningsman kan du få felen rättade utan onödiga kostnader eller konflikter